Huissier de justice, saisie du tribunal, trêve hivernale, les bailleurs doivent en passer par une longue procédure lorsqu'ils veulent mettre leur locataire à la porte. On vous explique comment ça marche.
En cas d'impayé de loyer, le premier réflexe du bailleur doit être d'entamer un dialogue avec son locataire et sa caution afin de trouver un arrangement. Si l'occupant bénéficie d'aides au logement, il faut également prévenir la Caisse des allocations familiales qui déclenchera une procédure pour impayé dès que la dette atteindra deux mois de loyer hors charges. Autre recours possible : faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord sur l'étalement du remboursement. Rien de tout ça n'a fonctionné ? Il va falloir obtenir une décision de justice.
Direction le contentieux
Plus de 110 000 demandes d'expulsions locatives sont déposées chaque année devant les tribunaux en raison, le plus souvent, d'impayés de loyers. En fonction du contrat de location, deux procédures sont possibles.
Premier cas : la clause résolutoire. La plupart des contrats de location actuels comportent cette clause qui stipule que le bail est automatiquement résilié au moindre impayé de loyer ou de charges à l'échéance convenue. Pour la faire jouer, il faut qu'un huissier envoie au locataire un commandement de payer précisant les sommes dues. Le débiteur a alors deux mois pour s'acquitter de la facture ou pour demander un délai de paiement au juge. S'il se met en règle dans les temps, il peut rester dans les lieux. Dans le cas contraire, le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire ou de proximité (ancien tribunal d'instance) pour qu'une décision de justice constate la résiliation du bail et prononce l'expulsion.
Lorsqu'il n'y a pas de clause résolutoire, la procédure est sensiblement la même sauf que l'huissier assigne directement le locataire devant le tribunal. Et dans un cas comme dans l'autre, le juge peut accorder des délais de paiement.
La mise à la porte
Même si le bailleur obtient gain de cause devant le juge, cela ne l'autorise pas pour autant à mettre le mauvais payeur dehors. Interdiction de recourir à la force ou de profiter de son absence pour changer les serrures ! Depuis la loi Alur, le propriétaire qui tente de procéder lui-même à l'expulsion est passible de trois ans de prison et 30 000 € d'amende.
Si le locataire ne part pas de son plein gré, il faut une nouvelle fois passer par un huissier pour lui adresser un commandement de libérer les locaux. Dès réception, l'occupant a deux mois (jusqu'à trois mois sur décision du juge) pour partir. À l'expiration du délai, l'huissier se présentera au domicile pour procéder à l'inventaire de ses meubles et lui indiquer où ils seront déposés avant de récupérer les clés du logement. Si l'occupant s'y oppose, c'est la police qui interviendra.
Un répit supplémentaire
Même lorsque la décision de justice a été rendue et que le délai du commandement de quitter les lieux a été respecté, il reste une protection au locataire. En effet, pour que l'expulsion soit légale, l'huissier doit se présenter au domicile entre 6 heures et 21 heures durant les jours ouvrables et en dehors de la trêve hivernale qui s'étend chaque année du 1er novembre au 31 mars. Si la procédure d'expulsion est initiée ou s'achève pendant cette période, il faudra donc attendre la fin de la trêve pour la rendre effective.
Précisons néanmoins que la trêve hivernale ne s'applique pas lorsqu'un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire a été prévu avec l'expulsion ou que le logement se situe dans un immeuble faisant l'objet d'un arrêté de péril.
Bon à savoir : depuis le 1er mars 2019, les procédures d'expulsion locative et de surendettement sont coordonnées. Dès lors, si vous avez saisi la Commission de surendettement parce que vous ne parvenez plus à régler vos dettes et que votre dossier a été accepté, la décision de cette instance prévaut sur celle du juge. Vous ne pouvez donc pas être mis à la porte tant que cet organisme cherche une solution.
